高道村：   01-03 23:32

农业是第一产业, 特别是在中国这样的人口大国, 粮食的安全性和自给自足是关系着国计民生的大事。国家每年都在加大力度投入三农, 真正单个农户拿到资金的可能性却非常少, 政策资金的支持一般是向农业龙头企业、专业合作社靠拢。农户的补贴也是屈指可数。农民对自己付出的土地价值也没有明显的认识, 在用收益还原法研究后更有利于农民和企业之间公平的合作, 建立完善的共享共赢合作新体系。最后根据价值评估的结果, 做出更深层次的思考和建议, 推动该方法在农用土地评估中的广泛运用。抛砖引玉, 希望引起更多学者的讨论与探索, 一同丰富和完善农用地价值评估的体系与方法。

乡村振兴战略下的土地价值，以“企业+合作社+农户”模式为例！

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一、前言

改革开放以来第20个、新世纪以来第15个指导“三农”工作的中央一号文件2018年3月4日由新华社受权发布。文件题为《中共中央国 务 院关于实施乡村振兴战略的意见》, 对实施乡村振兴战略进行了全面部署。

文件指出, 实施乡村振兴战略, 是解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间矛盾的必然要求, 是实现“两个一百年”奋斗目标的必然要求, 是实现全体人民共同富裕的必然要求。从提升农业发展质量、推进乡村绿色发展、繁荣兴盛农村文化、构建乡村治理新体系、提高农村民生保障水平、打好精准脱贫攻坚战、强化乡村振兴制度性供给、强化乡村振兴人才支撑、强化乡村振兴投入保障、坚持和完善党对“三农”工作的领导等方面进行安排部署。走中国特色社会主义乡村振兴道路, 让农业成为有奔头的产业, 让农民成为有吸引力的职业, 让农村成为安居乐业的美丽家园。

“今年的中央一号文件, 全面贯彻党的十 九大精神, 以习 近 平新时代中国特色社会主义思想为指导, 围绕实施乡村振兴战略讲意义、定思路、定任务、定政策、提要求。”中央农办主任韩俊说, “文件坚持问题导向, 突出统筹推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设和党的建设, 加快推进乡村治理体系和治理能力现代化, 加快推进农业农村现代化, 走中国特色社会主义乡村振兴道路, 是谋划新时代乡村振兴的顶层设计。”

为了实现乡村振兴战略, 一种新型模式———“企业+合作社+农民”的新型模式产生了, “企业+合作社+农户”的生产模式有很多优越性。第一, 农户加入合作社便于企业管理, 可以节约管理成本。第二, 有了合作社之后, 企业与农户有了缓冲带。企业和农户都加入合作社分别入股, 这样既可以使企业的先进技术运用于农业生产提高生产效率, 又可以减少企业与农户之间的正面冲突保护各方利益。第三, 便于农业规模经营新形态和农业双层经营新体制的形成, 即“统一经营, 分散在户”的新型模式。综上所述, 这种新型模式是将企业技术与销售渠道、合作社经营、农户生产有机结合便于各方利益调配, 增加农民收入提高农民生产积极性;拓宽企业发展平台, 提高企业利润分散风险。

二、新型模式现状

(一) “企业+合作社+农户”模式下的学术研究现状

“企业+合作社+农户”模式是指“统一经营, 分散在户”的农业规模经营新形态和农业双层经营新体制的有机结合。提出了产业化已经逐步成为我国农业发展的必然趋势。葛恒楠 (2017) 对“企业+合作社+农户”模式进行了分析, 提出了许多农户不愿意参加合作社;不愿意放弃土地承包权;对此模式观念淡薄等问题。认为出现这些问题的主要原因是普遍出现合作社资金不足的问题, 因为社员不能获得全部收益时, 往往不愿意进行长期投资参股。而也认为资本导向和资金需求成为了合作社最大的挑战之一。为了解决资金问题指出要坚持龙头企业为导向增加资金链完整性。除此之外认为新模式下要“跳出农业抓农业”的理念引领, 要坚持工业化抓农业。以实例论证了这种模式提高了土地利用效率、增加了农民收入、缓和了人地矛盾的优势。以及对此进行了补充说明, 进行了新模式后, 高质量的合作模式形成的高质量农产品被国家和市场广泛接受。

(二) 土地价值评估方法研究现状

收益还原法是以土地收益价格为理论依据, 认为资本化的收益价格即地租比为土地价格, 认为土地收益取决于土地价格的高低。早在中国宋代就出现了“以租定价”的说法, 只是还未形成完整的理论体系。于是, 学者们普遍认为, 最早的收益还原地价的方式始于距今300余年的欧美, 当时欧美国家主要是农业社会, 农业用地是最主要的查估土地。提出了“高的土地价格必然和低的利息率并行, 土地价格也会在利息率相对高的情况下上涨”为我国土地收益还原法奠定了基础。之后对马克思进行了补充, 运用土地经济学原理结合中国实际对土地利用与分配权属以及地租进行了探究。之后提出土地估价中还原法中各参数不确定的问题会影响评估结果的准确性和可靠性。建立了C-D生产函数模型对土地年纯收益进行了确定。而后建立了土地还原利率模型对土地的还原利率和年总费用进行了测定。用灰色系统理论构建农用地评估模型对农用土地评估结果进行了精确分检验。刘伟, 总结了前人的经验, 用收益还原法与市场比较法、成本逼近法等优缺点进行了比较, 得出了收益还原法是农业评估中最适合的方法。

(三) 文献评述

根据查阅的资料, 发现前人对于土地价值的研究起源已久, 在如今行业发展迅速的情况下, 前人运用了收益还原法、市场比较法、成本逼近法等评估方法对商业用地, 工业用地, 城镇居民用地等土地价值评估进行了深入的研究, 得到了完善的土地价值评估结果。但是大多数学者的评估方法, 并没有结合“企业+合作社+农户”模式特点对其进行评估。将土地价值评估的结果与在“企业+合作社+农户”模式下农用地价值相脱离, 没有做到评估农用地应该达到的真正目的。而本文将运用收益还原法模型, 对在“企业+合作社+农户”模式, 根据其模式特点, 选取代表彭州地区, 利用现有数据有效合理的预测, 对其土地价值进行评估, 并对土地价值的价值评估进行进一步研究, 进一步推动基于收益还原法理论土地价值评估方法的丰富及农用地价值评估提升研究。

三、解决方法

在这种新型模式下传统农民入股的方式一般分为以土地入股或者拿土地入股后再出钱入股两种, 在对于农民入股后拿到的土地承包权转让费, 现在一般都是根据企业与农户协商确定的“一锤子买卖”, 这样的方法虽然很简单但是一点也不科学。比如, 估价过高而土地较为贫瘠就会损害到企业的利益;估价过低而土地较为肥沃饮水灌溉等条件设施等较好, 这样会损害到农民的利益。那么应该用什么样的方法来进行科学准确的评估土地价值使农民与企业的利益都不受损呢?

为此在方法使用中沿用了对土地价值评估中的收益还原法对农用土地价值进行剖析, 收集相关资料并且对土地的还原利率、年总费用、测算年总收益等进行确定。在这种方法下可以比较科学的测算被评估宗地价格。土地收益还原法是指将待估宗地在未来每年预期的年纯收益计算出来, 然后用一定的收益还原利率将年纯收益还原为评估日总收益的一种方法。这种方法是对土地评估的基本方法之一。

当土地纯收益每年不变、还原利率每年不变且大于零、土地使用年期为n年时, 收益还原法的计算公式为：

P=a/r[1-1/ (1+r) n]式中：

p—土地价格;

a—土地纯收益;

r—土地还原利率;

n—使用土地的年期或有土地收益的年期。

收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格, 它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物或是房地产的估价。

收益还原法的估价程序为：

1.确定总收益

2.计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用

3.计算土地纯收益

4.确定合适的还原率

还原利率是影响地价的重要原因, 一定要严苛计算。运用各种方法途径确定各种可能发生的还原利率, 最后再通过仔细的分析、慎重的比较、确定可以使用的还原利率。对于国家地区差别不大的可以使用地租比确定用地价格。

5.选择公式求算地价

通过此方法可以较为科学的测算出待估宗地的价值可以较大程度上缓解企业与农户的利益矛盾, 为国家解决三农问题出计献策。但是此方法的缺点也很明显, 比如对于收益还原利率的确定受限于评估人员的专业水平, 在收集资料确定各项参数时受评估人员的主观意识影响。

国家每年大力投入资金解决三农问题, 目前三农问题有所改善。但是, 在新时期我国农村生产力水平普遍不高并且缺少销售渠道, “企业+合作社+农户”这种新型模式可以提高土地利用率增加农民收入拓宽销售渠道。然而, 对于企业与农户的利益矛盾还是存在的并且难以提出合理科学的解决方法。全文以收益还原法指标为主线, 在对收益还原法相关理论进行介绍及对新模式的特性分析的基础上构建出适合新模式的收益还原评估模型, 并对其农用地评估模型的形式做出浅析, 提出评估解决方案。

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